Покупка недвижимости

Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости — около 2 500 € по данным портала Idealista. Средняя стоимость квартиры или дома по стране — 190 000 €. Иностранцы тратят на объекты в среднем вдвое больше — порядка 406 000 €.

Новостройки стоят в полтора раза дороже вторичного жилья. За последние годы цены стабильно растут на 8–10% ежегодно — быстрее, чем в среднем по ЕС. Доходность аренды составляет в среднем 5,5% стоимости объекта в год.

Покупатель недвижимости может получить ВНЖ по визе D7, подтвердив пассивный доход от 920 € в месяц, или визу цифрового кочевника при доходе от 3 680 € в месяц.

Популярные регионы для покупки

Португалия делится на 7 географических регионов. Самые востребованные среди иностранных покупателей — Алгарве на юге страны, Лиссабонский регион (столица и пригороды: Кашкайш, Эшторил) и Центральный регион.

Самая дорогая недвижимость — в Алгарве и Лиссабоне. При этом доходность аренды выше во внутренних регионах с более низкой стоимостью объектов.

На что проверить объект перед покупкой

Юридическое сопровождение сделки обычно стоит около 1% её стоимости. Юрист помогает избежать типичных рисков:

• Долги по налогам и коммунальным платежам закрепляются за объектом, а не за продавцом — покупатель унаследует задолженности.
• Незарегистрированные постройки на земельном участке могут создать проблемы при последующей продаже или строительстве.
• Долевая собственность — при наследовании объект может принадлежать нескольким владельцам, и сделка возможна только при согласии всех.

Документы на объект, которые предоставляет продавец:

1. Разрешение на эксплуатацию (Licença de utilização)
2. Выписка из земельного кадастра (Certidão permanente)
3. Выписка из налоговой (Caderneta predial)
4. Технический паспорт объекта (Ficha técnica de habitação) — для объектов после 2004 года
5. Сертификат энергоэффективности (Certificado Energético)

Налоги и расходы при покупке

Покупатель оплачивает следующие расходы:

• Налог на переход права собственности (IMT) — от 0 до 8% в зависимости от стоимости и типа объекта. Уплачивается не позднее чем за 3 дня до подписания основного договора.
• Гербовый сбор — 0,8% суммы сделки.
• Нотариальное оформление — около 250 €.
• Регистрация права собственности — около 250 €.
• Переоформление коммунальных договоров — около 100 €.

Итого дополнительные расходы при покупке — от 1 до 10% от суммы сделки.

Ежегодный налог на владение (IMI) — 0,3–0,8% кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости свыше 600 000 € взимается дополнительный налог по двухуровневой системе.

Налог при продаже — 28% с прироста капитала (разницы между ценой покупки и продажи за вычетом расходов). Налог не платят, если вырученные средства вкладываются в другую недвижимость.

Пошаговая процедура покупки

Сделка обычно занимает 1–2 месяца. Если у продавца не хватает документов на объект — до 6 месяцев.

1. Выбор объекта — онлайн или при личном визите в Португалию.
2. Получение NIF — португальского номера налогоплательщика. Иностранцы без ВНЖ оформляют его через налогового представителя.
3. Предварительный договор и задаток — обычно 10–30% от стоимости. Если покупатель отказывается — задаток остаётся у продавца, если продавец — возвращает двойную сумму.
4. Уплата налогов при покупке (IMT и гербовый сбор).
5. Основной договор у нотариуса и оплата оставшейся суммы.
6. Регистрация права собственности в земельном кадастре.
7. Переоформление коммунальных договоров на нового владельца.

Оплатить недвижимость можно с зарубежного счёта — открывать банковский счёт в Португалии для этого необязательно. Всю сделку можно провести дистанционно через доверенное лицо.

Покупка недвижимости и ВНЖ Португалии

Приобретение жилья в Португалии — не просто инвестиция, но и шаг к получению европейского статуса. Владелец недвижимости может оформить ВНЖ по визе D7, подтвердив регулярный пассивный доход от 920 € в месяц (пенсия, дивиденды, арендные поступления). Через 5 лет проживания в стране открывается право подать на гражданство Португалии.

Коротко о главном

• Иностранцы покупают недвижимость в Португалии без ограничений.
• Средняя стоимость объекта — 190 000 €, иностранцы тратят в среднем 406 000 €.
• Самые популярные регионы: Лиссабон, Алгарве, Порту.
• Дополнительные расходы при покупке — 1–10% от суммы сделки.
• Сделка занимает 1–2 месяца и может быть проведена дистанционно.
• Покупатель недвижимости может получить ВНЖ по визе D7 и через 5 лет — гражданство ЕС.

AmberStar GoldenVisa помогает подобрать объект, проверить его юридическую чистоту и оформить ВНЖ Португалии под ключ — от сбора документов до получения карты резидента.

Запишитесь на бесплатную консультацию — и мы подберём оптимальный вариант для вашей ситуации.